Servitudes & copropriété

Introduction
Les servitudes et la copropriété sont deux situations juridiques distinctes qui définissent les droits et obligations des propriétaires dans leur rapport aux biens voisins ou aux parties communes d'un immeuble. Leur bonne compréhension est indispensable avant toute acquisition ou tout litige.
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Les servitudes
Une servitude est une charge imposée à un fonds au profit d'un autre fonds. Elle peut être légale — comme le droit de passage — ou conventionnelle, établie par accord entre propriétaires. Le notaire examine les titres de propriété et les documents d'urbanisme pour identifier les servitudes existantes, les explicite dans les actes de vente et rédige les conventions de servitude lorsque les parties souhaitent en créer ou en modifier.
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La copropriété
La copropriété est le régime juridique applicable à tout immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs titulaires disposant chacun d'un lot comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes. Elle est régie par un règlement de copropriété qui fixe les droits et obligations de chaque copropriétaire, les règles de fonctionnement du syndicat et la répartition des charges.
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Le rôle du notaire en copropriété
Lors de toute vente d'un lot en copropriété, le notaire vérifie la conformité du règlement de copropriété, l'état des charges dues par le vendeur et les procès-verbaux des dernières assemblées générales. Il s'assure que l'acquéreur dispose de toutes les informations nécessaires avant la signature de l'acte authentique.
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La modification du règlement de copropriété
Toute modification substantielle du règlement de copropriété — changement de destination des parties communes, création de nouvelles servitudes, modification de la répartition des charges — doit être constatée par acte notarié et publiée au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers.