SCI & investissement locatif

Introduction
La société civile immobilière permet d'acquérir, de gérer ou de transmettre un bien immobilier à plusieurs personnes dans un cadre juridique structuré. Elle est particulièrement adaptée aux projets familiaux, aux investissements locatifs à plusieurs et à l'anticipation de la transmission patrimoniale.
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La constitution de la SCI
La création d'une SCI nécessite la rédaction de statuts précisant l'objet social, les règles de fonctionnement, la répartition des parts entre associés et les modalités de prise de décision. Le notaire rédige ces statuts, conseille sur les clauses à prévoir selon la situation de chaque associé et procède aux formalités d'enregistrement et de publicité.
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La gestion courante et les décisions collectives
La SCI est administrée par un gérant désigné dans les statuts. Les décisions importantes — cession de parts, modification des statuts, vente du bien — sont soumises à un vote des associés selon les règles prévues dans les statuts. Le notaire intervient pour authentifier les actes nécessitant sa présence, notamment en cas de cession de parts ou de modification de la structure.
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La SCI comme outil de transmission
La SCI facilite la transmission progressive du patrimoine immobilier par donations de parts sociales, en bénéficiant des abattements fiscaux renouvelables tous les quinze ans. Elle permet également d'éviter l'indivision successorale et d'organiser la gouvernance du bien entre héritiers de manière claire et anticipée.
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Le régime fiscal de la SCI
Par défaut, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu : chaque associé déclare sa quote-part des revenus locatifs dans sa propre déclaration. Elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés, ce qui peut être avantageux selon la situation des associés et la nature du projet. Le notaire vous oriente vers le régime le plus adapté à votre situation.

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